【商務(wu)公寓(yu)】商務(wu)公寓(yu)屬于住宅嗎(ma) 商務(wu)公寓(yu)與住宅的差別(bie)

商務公寓屬于住宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商(shang)品住宅(zhai))和商(shang)務型公寓(或稱商(shang)住型(xing)公寓(yu))，由(you)于用地性(xing)質和產權年限(xian)上的不同導致貸款(kuan)(kuan)方式、貸款(kuan)(kuan)年限(xian)以及各種稅費等存在諸(zhu)多差(cha)異(yi)。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務(wu)公寓與(yu)住宅(zhai)的差別(bie)

住宅型公寓(屬商(shang)品(pin)住宅)和(he)商務型公寓(或稱商住型公寓)對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多處(chu)在繁華地段，周(zhou)邊配套設(she)施完善(shan)，銷售價格一般高(gao)于(yu)區(qu)域整體(ti)水平(ping)。

住宅型公寓優點：

1、使用(yong)成(cheng)本相比而言(yan)較低。產權70年，可(ke)商(shang)貸，亦可(ke)公積金貸，貸款成數高，利率較商(shang)務公寓便宜，物(wu)業、水(shui)、電、煤等按民(min)用收費。

2、舒適(shi)度更高。住宅型(xing)公寓的居住舒適(shi)度明顯(xian)優于商務型(xing)公寓，每個標準層設置的公寓(yu)間數不超過20間(jian)，電(dian)梯配比多為每(mei)層1：10，多數(shu)通(tong)有(you)燃氣(qi)管道，不影響正常(chang)的家(jia)庭(ting)生活。

3、稅費較(jiao)低。住(zhu)宅(zhai)性質的公寓交契稅按照(zhao)90㎡以下普通住宅(zhai)的契稅比例交1%。這也是其優于商務型(xing)公(gong)寓的特點之一(yi)，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所(suo)購普通商品住宅戶(hu)型面(mian)積在90㎡(含90㎡)以(yi)下的(de)，契稅按(an)照(zhao)1%執行；戶型(xing)面(mian)積(ji)在90㎡到144㎡(含(han)144㎡)的(de)，稅率加倍征收，即稅率為2%；所購住宅(zhai)戶型面積在(zai)144㎡以上的，契稅稅率按照4%征收(shou)。而購買非普通住(zhu)房(fang)、二套及以上(shang)住(zhu)房(fang)，以及商業投資性房產(chan)(商(shang)鋪、辦公寫字樓、商(shang)務(wu)公寓(yu)等)，一律按照4%的(de)稅率征稅。

住宅型公寓缺點：

1、功(gong)能受限。只(zhi)能居住(zhu)，小(xiao)區(qu)不允許辦公。

2、售價較高。住(zhu)宅型公寓單價一般高于普(pu)通住(zhu)宅，也(ye)高于商務型公寓。

B 商務型公寓

此(ci)類公寓產權年限(xian)為40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面(mian)積主要在90㎡以(yi)下，配套齊全，交(jiao)通(tong)方便(bian)。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產(chan)權年限。商業(ye)用地40年，比住宅的(de)70年(nian)縮水嚴重。根據目前《物權法(fa)》規(gui)定(ding)，關于商(shang)業用(yong)地產權到期(qi)后是否能夠(gou)像住(zhu)宅用(yong)地自動續期(qi)，并沒有明確規定，因(yin)此，購買商(shang)業用(yong)地上(shang)的商(shang)住(zhu)房還是有一(yi)定風(feng)險。

2、居住環(huan)境(jing)。每層住戶(hu)較多(duo)，10-20戶(hu)，中間隔(ge)以長形樓道(dao)，尤(you)其(qi)是處于陰面的住戶(hu)，采光(guang)較(jiao)差，且(qie)多(duo)數存在衛生間無窗戶(hu)、廚房過(guo)小(xiao)或廚房呈開(kai)放式(shi)等(deng)問題，造成其(qi)居住舒適度低于住宅(zhai)型(xing)公寓。此(ci)外，住戶(hu)多(duo)，且(qie)商(shang)住兩用(yong)，各色(se)人(ren)等(deng)出入(ru)，較(jiao)為嘈雜，安全性也(ye)較(jiao)弱(ruo)；

3、得房率。過道等(deng)公共地方多，造成公攤大，得房率低，一(yi)般僅為70%左右，這(zhe)就在無(wu)形(xing)之中抬高了(le)其套內使(shi)用面積的折合(he)單價，降(jiang)低了(le)其性(xing)價比，并直接影響(xiang)其保值(zhi)(zhi)增(zeng)值(zhi)(zhi)功能；

4、按揭方式(shi)。大多不能申請公積金貸(dai)款(kuan)，但是也(ye)有少數項(xiang)目在開發(fa)商的(de)努力(li)下能夠辦到(dao)。另(ling)40年產權的住(zhu)宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年(nian)，且只能使(shi)用商貸，貸款利(li)率一般也較住宅高，不利(li)用購(gou)房者購(gou)入；

5、日常生活成(cheng)本。按公(gong)建用途(tu)規定，其物業、水、電(dian)、氣(qi)等為商業收費(fei)，較(jiao)民(min)用收費(fei)貴，因(yin)此對于(yu)購房者，應該(gai)在(zai)購房時詢問(wen)清楚。當然(ran)，目前某些開(kai)發商在(zai)開(kai)發中(zhong)會采取相應的補救措施，能(neng)按民(min)用價格繳納。

6、設計標準(zhun)。設計導(dao)向(xiang)不同，公共建筑物業受朝向(xiang)、采光、進深等(deng)限制較少，而住(zhu)宅的要求較高。住(zhu)宅型公(gong)寓建(jian)筑(zhu)間距、采(cai)光一般(ban)是按照(zhao)住(zhu)宅規劃設(she)計標(biao)準(zhun)嚴(yan)格執(zhi)行；而商住(zhu)型公(gong)寓一般(ban)位于(yu)城市的繁華(hua)地(di)段和商務(wu)(wu)服務(wu)(wu)范圍中，其建(jian)筑(zhu)日照(zhao)間距、建(jian)筑(zhu)設(she)計等按照(zhao)公(gong)共(gong)建(jian)筑(zhu)標(biao)準(zhun)執(zhi)行。

7、交易稅(shui)費。初(chu)次購買(mai)或者(zhe)轉讓時的契稅(shui)按(an)照4%收取，而(er)住宅(zhai)低于(yu)90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商業性質用房如(ru)果不(bu)滿5年出手(shou)需(xu)要交納5種稅(shui)費，分別是：營業稅5.6%、印花稅0.05%、土地(di)增值稅6%、個稅1%或購房差價的20%、契(qi)稅4%、交易手(shou)續費10元(yuan)/㎡，除去交易手續費，剩余(yu)5種稅加起來高達16.65%。

以一套面積(ji)40㎡總價25萬元的房(fang)子為例，5年內轉手(shou)需承擔的稅額將達(da)到25萬元*16.65%=41625元。這(zhe)樣高的一個稅費，直接影響(xiang)了購房(fang)者的投資回報率，也不利于出(chu)手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住兩(liang)用

既可(ke)居住，又可(ke)辦公(gong)，具備(bei)寫字樓功(gong)能；在部分城市還可(ke)注(zhu)冊公(gong)司，價格相對寫字樓較低(di)；繁華商圈，配套齊(qi)全，交通便利，可(ke)做酒(jiu)店或(huo)辦公(gong)點。易轉手，適合投資。

2、建(jian)造標準較高

商務(wu)公寓的(de)房屋建設標準(zhun)不同，如果按照公建相關要求(qiu)，人(ren)防(fang)和(he)消防(fang)等建設標準(zhun)都(dou)較高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商務公寓的區別及選(xuan)擇辦法，就是這些啦。