【商(shang)務公(gong)寓(yu)(yu)】商(shang)務公(gong)寓(yu)(yu)屬于住宅(zhai)嗎 商(shang)務公(gong)寓(yu)(yu)與住宅(zhai)的(de)差別
商務公寓屬于住(zhu)宅(zhai)嗎(ma)
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商(shang)品住(zhu)宅)和商(shang)務型公(gong)寓(或稱(cheng)商(shang)住(zhu)型公寓),由于用地性質和(he)產權年限上的不同(tong)導致(zhi)貸款(kuan)方式、貸款(kuan)年限以及各種稅費等存在諸(zhu)多差異(yi)。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商(shang)務(wu)公寓與住宅的(de)差別
住宅型公寓(yu)(屬商品住宅(zhai))和商務型公寓(yu)(或(huo)稱(cheng)商住型公寓)對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多為(wei)30-60㎡。多(duo)處在繁(fan)華地(di)段,周邊(bian)配套設施完善,銷售價(jia)格一般高于區域整體水平。
住宅型公寓優點:
1、使用成(cheng)本相比而言較低。產權70年,可商貸,亦可公(gong)積金貸,貸款成(cheng)數(shu)高,利率較商務公(gong)寓便(bian)宜,物業、水(shui)、電、煤等按民用收(shou)費(fei)。
2、舒適度(du)更(geng)高。住宅型公寓的居住舒適度(du)明顯(xian)優于商務(wu)型公寓,每個標準層(ceng)設(she)置的公寓間數不超過20間,電梯配比多(duo)為每層1:10,多數通有燃氣管(guan)道(dao),不影(ying)響(xiang)正(zheng)常的家(jia)庭生(sheng)活。
3、稅費較低(di)。住宅性質的(de)公寓交(jiao)契稅按照90㎡以(yi)下普(pu)通住宅(zhai)的契稅比例交(jiao)1%。這也是其優于商務型公寓的特點之一,便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購普通商品住宅戶型面(mian)積在90㎡(含90㎡)以下的,契(qi)稅按照1%執行;戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅(shui)率(lv)為(wei)2%;所購住宅戶型面積在144㎡以(yi)上的(de),契稅稅率按(an)照4%征收。而購(gou)買(mai)非普通(tong)住(zhu)房、二套及以上住(zhu)房,以(yi)及商業投資(zi)性房產(商鋪、辦公(gong)寫(xie)字樓、商務公(gong)寓等),一律按照4%的稅率(lv)征稅。
住宅型公寓缺點:
1、功(gong)能受限。只能居住,小區不允許辦公。
2、售價較高。住宅(zhai)(zhai)型(xing)公寓單價一般高于(yu)普通(tong)住宅(zhai)(zhai),也高于商務型(xing)公寓(yu)。
B 商務型公寓
此(ci)類(lei)公寓產權年限為40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面積主要(yao)在90㎡以下,配套齊全(quan),交通方便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產(chan)權年限(xian)。商業用地(di)40年,比住(zhu)宅的70年縮水嚴重。根據目前《物權法》規定,關于商(shang)業用地(di)產權到期后(hou)是否(fou)能夠像住(zhu)宅(zhai)用地(di)自動續期,并沒(mei)有明確規定,因此,購買商(shang)業用地(di)上(shang)的商(shang)住(zhu)房還(huan)是有一定風險(xian)。
2、居(ju)住環境。每層住戶較多,10-20戶,中間(jian)隔以(yi)長(chang)形樓道,尤其是處于(yu)陰面的住(zhu)(zhu)(zhu)戶,采光較(jiao)差,且多(duo)數存在衛生間(jian)無窗戶、廚房(fang)過小(xiao)或廚房(fang)呈開(kai)放式(shi)等(deng)(deng)問題,造成其居住(zhu)(zhu)(zhu)舒適度低于(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)宅型公(gong)寓。此外,住(zhu)(zhu)(zhu)戶多(duo),且商住(zhu)(zhu)(zhu)兩用,各色人等(deng)(deng)出入,較(jiao)為嘈雜(za),安全性也較(jiao)弱(ruo);
3、得房率。過道等公共地(di)方(fang)多,造成公攤大,得房率低,一般僅為70%左(zuo)右,這就(jiu)在無形(xing)之中抬(tai)高了其套內(nei)使用面積的折合單價,降低了其性價比,并直接影響其保值(zhi)增值(zhi)功能(neng);
4、按揭方式。大(da)多不能(neng)申請公積金貸(dai)款,但是也有(you)少數(shu)項目在開發(fa)商的努力下能夠(gou)辦到(dao)。另40年(nian)產權的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最長貸款年限(xian)10年,且只能使用商貸(dai),貸款利率一般(ban)也較住宅高,不利用(yong)購房者購入;
5、日常生(sheng)活成(cheng)本。按公建用途規定,其物業(ye)、水、電、氣等為商業(ye)收(shou)費,較民用收(shou)費貴,因(yin)此對于購房者(zhe),應該在購房時詢問清楚(chu)。當然,目前(qian)某些開發商在開發中會采取相(xiang)應的(de)補(bu)救(jiu)措施,能按民用價格繳納(na)。
6、設計標(biao)準。設計導向(xiang)不同,公(gong)共建筑物業受朝向(xiang)、采(cai)光(guang)、進深等限制較少,而住宅(zhai)的(de)要求(qiu)較(jiao)高。住宅(zhai)型(xing)公(gong)(gong)(gong)寓建筑間(jian)距、采光一(yi)般是按照住宅(zhai)規劃設計(ji)標(biao)準嚴格執行(xing);而商住型(xing)公(gong)(gong)(gong)寓一(yi)般位于(yu)城市(shi)的(de)繁(fan)華地段和商務(wu)服務(wu)范圍中,其建筑日照間(jian)距、建筑設計(ji)等(deng)按照公(gong)(gong)(gong)共建筑標(biao)準執行(xing)。
7、交易稅費。初次(ci)購買或(huo)者轉讓時(shi)的(de)契(qi)稅按照4%收取,而住宅低于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業性質用(yong)房如(ru)果不(bu)滿(man)5年出手需要交納(na)5種稅(shui)費,分別是:營業(ye)稅5.6%、印花稅0.05%、土地增值稅6%、個稅1%或購(gou)房(fang)差價的20%、契(qi)稅4%、交易手(shou)續費10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種稅(shui)加(jia)起來高達16.65%。
以一套面積40㎡總價(jia)25萬元(yuan)的房(fang)子為例,5年內轉(zhuan)手需承擔(dan)的稅額(e)將達到25萬元*16.65%=41625元。這(zhe)樣(yang)高的(de)一個稅費(fei),直接影響了購房者的投(tou)資回報率,也不利于出手。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住兩用
既可居(ju)住(zhu),又可辦公(gong),具備寫字樓(lou)功能;在部分(fen)城市(shi)還可注(zhu)冊公(gong)司,價(jia)格(ge)相對寫字樓(lou)較(jiao)低;繁華(hua)商圈,配(pei)套齊全,交(jiao)通便利,可做酒(jiu)店(dian)或辦公(gong)點。易轉手,適合投資。
2、建造(zao)標(biao)準較高
商(shang)務公寓的(de)房屋建設標(biao)準不同(tong),如(ru)果按(an)照公建相關要求,人(ren)防和消(xiao)防等建設標(biao)準都較高。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和商(shang)務公寓的區別及選擇辦法,就是這些啦。